Riziko prolongácie úveru
Ďalšie riziko je riziko prolongácie úveru. Toto riziko nepovažujem za veľké, pretože v úverovom vzťahu sú vždy dvaja: banka a dlžník. A obidvaja majú záujem na tom, aby sa dohodli.
Riziko nárastu voľných kancelárskych priestorov
Ďalším rizikom je možný ďalší nárast podielu voľných kancelárskych priestorov. V minulom roku prišlo na trh, rozumej developeri dostavali, rekordné množstvo metrov štvorcových nových kancelárskych priestorov. To spôsobilo nárast podielu neprenajatých priestorov na Bratislavskom kancelárskom trhu. Ak by tento trend mal pokračovať, bude to mať negatívny vplyv na hodnotu fondu.
Voľné kancelárie v Bratislave, zdroj: CBRE
Riziko "svojvôle oceňovateľa".
Za mňa rizikom z kategórie nepríjemných, je riziko ktoré nazvem rizikom "svojvôle oceňovateľa". Colliers si do veľkej miery môže oceniť nehnuteľnosti vo fonde "ako sa mu zachce". Samozrejme, že pri oceňovaní dodržuje všeobecne platné pravidlá oceňovania. Avšak neexistuje legislatívou daný alebo inak všeobecne prijatý model, ktorý by sa dal nezávisle skontrolovať. A do oceňovania tak vstupujú aj subjektívne faktory. To platí dvojnásobne na malom nelikvidnom trhu, akým je Bratislavský trh kancelárií, kde sa za posledného pol roka spravilo len minimálne množstvo transakcií.
Opäť je to riziko s obojstranným efektom. Colliers sa môže rozhodnúť posunúť ocenenie aj smerom nahor aj smerom nadol. Ja sám za seba len konštatujem že toto je riziko ktoré v mojich očiach stúplo.
Riziko uzatvorenia fondu a núteného výpredaja majetku
Ak žiadostí o vyplatenie bude viac ako za 20% NAV, vyplatenie investora prebehne do 36 mesiacov, resp. správca môže zlikvidovať fond. Nútený predaj nehnuteľností z fondu na malom Bratislavskom trhu, by mohol byť pre investorov nevýhodný.
Toto je pre investorov najväčšie riziko. Zároveň, toto riziko, podľa mňa, výrazne kleslo, vďaka oznámeniu, že správcu fondu kupuje investičná správcovská spoločnosť IaD. Hodnotím ich ako "vhodného" kupcu, ktorý má záujem o ďalšie pokračovanie v správovaní fondu.
Konzervatívnemu investorovi
Konzervatívnemu investorovi, by malo byť jasné, že toto momentálne nie je investícia pre neho. Konzervatívny investor, ktorý zatiaľ do fondu neinvestoval, by si mal hľadať opatrnejšiu investíciu. Konzervatívny investor, ktorý už do fondu investoval, by nemal dokupovať. Či by mal držať alebo predať zhrniem v závere.
Argumenty pre kúpu
Argumentov pre kúpu je dosť a sú pomerne silné. Pre mňa hlavný argument na kúpu by bolo niečo, čo nazvem "Časová arbitráž".
Časová arbitráž
Ocenenie fondu prebieha dvakrát do roka. My v podstate celkom dobre vieme čo sa za ten polrok ubehlo, udialo a vedeli by sme teda odhadnúť, aký to bude mať vplyv na ocenenie fondu podaní Colliers.
Úrokové sadzby za posledného pol roka klesli. Mám tým na mysli že klesli výnosy na slovenských štátnych dlhopisoch. Klesli o 0,5% - 0,75%, podľa toho či sa pozeráme na 5 ročnú alebo 10 ročnú splatnosť dlhopisov. Klesali aj posledný mesiac. Iste dokonca pol roka máme pred sebou ešte 3 mesiace takže všeličo sa môže zmeniť, ale musím vychádzať z informácií ktoré sú aktuálne dostupné dnes. Takže klesajú úrokovej sadzby dlhopisov, teoreticky by mali klesať aj očakávané výnosy na iných dlhodobých investíciách akými sú aj investície do nehnuteľností.
Bohužiaľ tento predpoklad sa nenaplnil v priebehu druhého polroka roku 2023. Ako som písal aj v tomto článku, Realitný fond HB Reavis - prepad hodnoty v roku 2023. Ako by mohli reagovať investori, napriek tomu že úrokové sadzby klesali Colliers evidentne očakávaný výnos z realitných kancelárskych priestorov pri ocenení fondu zvýšil a tým paradoxne poslal fond opačným smerom ako sa vyvíjali štátne dlhopisy. Preto aj tá moja predchádzajúca poznámka o riziku "svojvôle oceňovateľa".
Dobrý príspevok na LinkledIn k tej téme je tu: Metóda UTFG a ocenenie HB Reavis realitného fondu
Zhrniem to teda stručne ešte raz: Ak si Collier všimne, že úrokové sadzby klesajú a zakomponuje to do svojho ocenenia majetku fondu, tak im musí vyjsť že hodnota aktív stúpla. (Samozrejme platí latinské „ceteris paribus“, ak sa nezmenia iné ukazovatele ako miera prenajatia, neodídu iní nájomníci a podobne.)
Zdroj Bloomberg. Očakávania poklesu sadzieb centrálnych bánk. 5. Apríl 2024
Menšia ponuka = stabilnejšie ceny
Druhý argument prečo môže byť dobrý čas na investovanie do kancelárskych priestorov je to, že sa v Bratislave v podstate prestali stavať.
Cena je vždy výsledkom dopytu a ponuky a na strane ponuky prišlo minulý rok na trh, rozumej developeri dostavali, rekordné množstvo metrov štvorcových kancelárskych priestorov. Ale v najbližších 2 rokoch nepríde na trh takmer nič.
Developeri prekreslili svoje realitné kancelárske projekty na rezidenčné a predpokladá sa, že najbližšie 2 roky do ponuky kancelárií pribudne rekordne malý počet metrov štvorcových.
Najbližšie dva roky sa zastastaví prísun nových kancelárskych priestorov na trh.
Pre dynamického investora, ktorý chápe horeuvedené riziká, by tieto dva argumenty mali byť dostatočné na rozhodnutie „kúpiť“.
Chýba "high watermark"
Dosť ma nasrdilo, keď som si uvedomil, že v poplatkovej štruktúre síce je performance fee, ale chýba high watermark. Vysvetlím.
Performance fee je výkonnostný poplatok
| Do 5% ročnej výkonnosti fondu | investori neplatia |
| Od 5% do 10% ročnej výkonnosti | investori zaplatia 10 % z výkonnosti nad 5 % |
| Nad 10% ročnej výkonnosti | investori zaplatia 30 % z výkonnosti nad 10 % |
Aj keď je výkonnostný poplatok v investičnom svete bežný, je bežný v kombinácii s tzv. high watermark princípom. Ak po poklese fondu nasleduje rast, investori zaplatia výkonnostný poplatok až potom, ako hodnota prekoná predchádzajúcu najvyššiu úroveň.
Správca HB Reavis fondu si však zoberie výkonnostný poplatok aj napriek tomu, že sme my investori v strate. Nie, nie je to fér. Chcem dúfať, že IaD sa zachová fér a do stanov fondu high watermark doplní.
0 Comments