Realitný fond HB Reavis. Recenzia investičnej príležitosti. Skúsenosti.

HB Reavis realitný fond sa otvára drobným investorom. Ako si vybrať správny realitný fond? Ktoré kľúčové informácie si všímať?

Realitné fondy patria medzi najobľúbenejšie investície Slovákov. Máme v nich investovaných vyše 1,5 miliardy Euro. Väčšina peňazí však doteraz smerovala do podielových fondov domácich správcov, ktoré sú určené drobným investorom. Realitné fondy IaD, Poštovej Banky (365) či Tatrabanky však nesú chabé výnosy. Okolo 3% p.a. Preto sa dnes pozrieme na realitný fond od skupiny HB Reavis. Donedávna bol HB Reavis Central European Real Estate Investment Fund dostupný len pre kvalifikovaných investorov, no od januára 2023 bude k dispozícii aj pre bežného investora. V tejto recenzii investičnej príležitosti sa zameriam na kľúčové ukazovatele realitných fondov, ktoré musia byť pod drobnohľadom investorov. Ako si vybrať správny fond nehnuteľností a ktorým informáciám venovať zvýšenú pozornosť?

*** 16. februára 2024 zverejnil fond výsledky za rok 2023 vrátane precenenia porfólia nehnuteľností. Výsledok za rok 2023 je strata 29,6%. Článok časom upravím s ohľadom na nové skutočnosti, zatiaľ ďalej pokračuje v nezmenenom znení. ***

Portfólio a obsadenosť nehnuteľností, kvalita nájomníkov a ukazovateľ WAULT
Ako vypočítať odhadovaný výnos z investície do realitného fondu
Net Yield, miera zadlženia, úrokové náklady HB Reavis realitný fond
Poplatky v realitnom fonde HB Reavis
Spätné odkúpenie, vyplatenie, predaj akcií fondu
Porovnanie alternatívnych spôsobov investovania do nehnuteľností
Zdaňovanie výnosov v HB Reavis Realitný fond
HB Reavis realitný fond - zhrnutie
Ako investovať - návod a postup

Minulá výkonnosť nie je zárukou výkonnosti budúcej. Hodnota investície môže rásť aj klesať.

Alternatívne spôsoby investovania do nehnuteľností

Priame investovanie do nehnuteľností sa teší mimoriadnej obľube Slovákov. Nehnuteľnosti sú hmatateľná a každému zrozumiteľná forma investície. No existujú 4 formy investovania do nehnuteľností nepriamo: Realitné fondy, REIT - Real estate investment trusts a ETF zamerané na reality, Crowd Funding a Peer to peer pôžičky. Aké má výhody investovať do nehnuteľností nepriamo rozoberám v článku tu: 4 alternatívy investovania do nehnuteľností

Ako funguje realitný fond?

Fond získa peniaze od investorov a ďalšie peniaze si požičia v banke. Za tieto peniaze nakúpi nehnuteľnosti, ktoré už sú nielen postavené a skolaudované, ale sú aj prenajaté nájomcom. Fond tak získava aktíva, ktoré generujú pravidelný príjem z prenájmu. Zisk z prenájmu po odpočítaní nákladov fond môže vyplatiť investorom alebo reinvestovať do ďalších projektov.

Ďalší zisk alebo stratu môže fond vytvoriť precenením nehnuteľností, ktoré vlastní.

Základné údaje portfólia realitného fondu HB Reavis CE REIF (Q1 2023)
Prenajímateľná plocha:	109 000 m2
Priemerná dĺžka nájomných kontraktov k dec/2022	5 rokov
Obsadenosť	90%
Celkový výnos od založenia v roku 2012	9,6% p.a.
Priemerná ročná dividenda	6% p.a.
Výnos v roku 2022 Výnos v roku 2023	9% -29,6%

Minulá výkonnosť nie je zárukou výkonnosti budúcej. S investovaní sú spojené viaceré riziká. Hodnota investície môže rásť aj klesať.

Update 2023.
Vzhľadom na výrazný nárast úrokových sadzieb už očakávaný výnos nie je tak atraktívny ako bol v roku 2022. Ak sme z roku 2022 očakávali výnos 7% a reálne investícia priniesla 9%, za rok 2023 možno očakávať nižší výnos. Odhad očakávaného výnosu (len z nájmu, bez precenenia aktív) upravujem na 3,56%-5,05%

HB Reavis realitný fond - Zameranie a Portfólio nehnuteľností

Realitné fondy vo všeobecnosti majú rôznorodé zameranie. Investujú do kancelárskych budov, logistických skladov, nákupných centier, hotelov alebo do rezidenčných nehnuteľností.

HB Reavis realitný fond je aktuálne sústredený na prenajaté kancelárske budovy (office) a nákupné centrá (retail). V portfóliu HB Reavis CE REIF sú 4 kancelárske budovy v Bratislave (City Business Center I a II, Twin City B a C) a obchodné centrum Aupark Hradec Králové. 75% peňazí fondu je investovaných v offisoch a 25% v retailovom nákupnom centre. V obdobnom pomere sú aj výnosy fondu z nájomného.

Obsadenosť nehnuteľností v portfóliu HB Reavis realitný fond

Ukazovateľ obsadenosti hovorí aké percento prenajímateľnej plochy v nehnuteľnosti má svojich nájomníkov. Teda ako efektívne realitný fond vyťažuje svoje nehnuteľnosti. Ako investori samozrejme očakávame čo najvyššiu obsadenosť, aby na účty fondu tieklo čo najvyššie nájomné.

Obsadenosť nehnuteľností v portfóliu HB Reavis realitný fond k aprílu 2023 dosahovala 90%.

Kreditná kvalita nájomníkov

Vysoká obsadenosť je fajn, no kreditná kvalita nájomníkov je dôležitý ukazovateľ ukazovateľ rizika v realitnom fonde. Čím je vyššia kredibilita nájomcov v nehnuteľnostiach, ktoré Realitný fond vlastní, tým je nižšie riziko fondu.

Keďže sa v portfóliu HB Reavis realitný fond nachádzajú hlavne office budovy tej najvyššej kvality, dokáže HB Reavis do týchto budov aj pritiahnuť tých najbonitnejších nájomcov. Medzi nájomcov tak aktuálne patria nasledovné spoločnosti: SwissRe, Sony, BMW, Abbott, VUB Banka, Regus, Schindler, SAP, Sygic a iné. Kreditnú kvalitu nájomníkov tak možno považovať za veľmi vysokú.

Priemerná vážená doba prenájmu (WAULT - Weighted average unexpired lease term)

Ukazovateľ WAULT hovorí o tom, na akú priemernú dobu sú podpísané nájomné zmluvy v realitnom fonde. Čím je dlhší WAULT, tým je na dlhšiu dobu zabezpečený pozitívny tok peňazí do fondu. Nízky WAULT naopak indikuje, že sa čoskoro končia nájomné zmluvy. Ak by nájomníci zmluvy nepredĺžili, malo by to negatívny vplyv na výkonnosť fondu. (Používa sa aj skratka WART - Weighted average rent term alebo v slovenčine priemerná dĺžka nájomných kontraktov .)

V prípade nehnuteľností v portfóliu HB Reavis realitný fond je WAULT 5 rokov (údaj za Q1 2023, zlepšenie vs apríl 2022, kedy bol 4,14 roka).

Ako vypočítať odhadovaný výnos z investície do fondu nehnuteľností HB Reavis (bez zohľadnenia precenenia nehnuteľností).

Investora samozrejme najviac zaujíma aký výnos môže očakávať zo svojej investície. Odhadnúť ho aspoň približne je pomerne jednoduché:

Ročný výnos realitného fondu = (Obsadenosť x Net Yield – LTV x ÚN ) / (1– LTV) – Poplatky vo fonde

Ročný výnos HB Reavis CE REIF = (90% x 5,77% – 60% x 4,75%) / (1– LTV) – 2%*40% = 5,06%

Pri odhade úrokových nákladov 4,75% a po odpočítaní výkonnostného poplatku odhadovaný konečný výnos pre investora = 5,05% p.a.

Pri odhade úrokových nákladov 5,75% a po odpočítaní výkonnostného poplatku odhadovaný konečný výnos pre investora = 3,56% p.a.

Oba údaje sú pred zdanením a bez zohľadnenia precenenia nehnuteľností. Tému zdanenia rozoberám nižšie v článku.

Konzervatívne tu počítam s 90%-nou obsadenosťou, čo je aj aktuálne reálna obsadenosť. Pozrime sa teraz spolu na jednotlivé zložky výpočtu.

Aktuálny výnos realitnej zložky (Net Yield) fondu HB Reavis

Aktuálny výnos je pomer ročného nájomného k aktuálnej cene prenajímanej nehnuteľnosti. (Predstavte si, že prenajímate byť. Vynásobte čisté mesačné nájomné krát 12 a vydeľte cenou nehnuteľnosti. Označuje sa často aj ako "buy-to-let yield" alebo výnos z prenájmu.)

Výnos z prenájmu realitného fondu HB Reavis je 5,77% p.a. (apríl 2022).

Miera zadlženia (LTV - loan to value) HB Reavis realitný fond

Ak by fond do nehnuteľností investoval iba vlastné zdroje, výnos pred poplatkami by bol blízky horeuvedeným 5,77%. Na zvýšenie výnosnosti vlastného kapitálu pri investícii nehnuteľností realitné fondy využívajú bankové úvery. Úver zvyšuje výnos pre investora a zároveň zvyšuje aj riziko. Preto by sa miera zadlženia LTV realitných fondov mala pohybovať v rozumných mantineloch. Za rozumné považujem úroveň medzi 50 a 65 % z aktuálnej hodnoty nehnuteľností vo fonde. Menej ako 50% je plýtvaním potenciálu výnosu pre investora. Viac ako 65% už môže predstavovať zvýšené riziko.

Realitný fond HB Reavis má aktuálne mieru zadlženia 60% (apríl 2022).

V reálnych číslach to znamená, že investori vložili do fondu cca. 136 miliónov € a fond si požičal 204 miliónov € aby nakúpil nehnuteľnosti za 340 miliónov €.

Úrokové náklady (ÚN)

Čím nižšie sú úrokové náklady, tým lepšie. Realitné fondy často nezverejňujú, za akých podmienok si realitný fond v bankách požičiava. Preto je potrebné pracovať s približným odhadom.

Úrokové náklady konzervatívne odhadnem na 4,75% - 5,75% p.a. (update 2023).

Poplatky v realitnom fonde HB Reavis

Správcovské spoločnosti si dokážu na poplatkoch pri realitných fondoch veľmi slušne zarobiť. Poplatok za správu realitných fondov sa obvykle pohybuje medzi 1,6 a 2% p.a. Pri nízko výkonných fondoch tak poplatky často "zožerú" aj tretinu až polovicu hrubého výnosu fondu! Pri výbere fondu venujte veľkú pozornosť poplatkom.

HB Reavis CE REIF vydal tri triedy akcií:

Inštitucionálnu s ISIN-om LU0625186423
Class A s ISIN-om LU1897338874
Ordinary s ISIN-om LU2508806770

Prečo má fond rôzne triedy akcií? Správcovi to umožňuje lepšie segmentovať svojich investorov. Zjednodušene povedané Inštitucionálna akcia je pre veľkých, Class A pre stredných a Ordinary pre malých investorov. Rozdiely sú v hlavne v objeme minimálnej investície a v poplatkoch.

Ročný správcovský poplatok

Institutional Class : 1 65%, z priemernej hodnoty vlastného kapitálu ( equity ) plus progresívny poplatok v závislosti od skutočne dosiahnutej celkovej ročnej výkonnosti.

Class A a Ordinary: 2,00% z priemernej hodnoty vlastného kapitálu ( equity ) plus progresívny poplatok v závislosti od skutočne dosiahnutej celkovej ročnej výkonnosti.

V horeuvedenom výpočte výpočte očakávanej výkonnosti počítam s poplatkami, ktoré sú spojené s "drahšími" akciami triedy Class A a Ordinary.

Vstupný/výstupný poplatok a minimálna investícia

	Ordinary	Class A	Inštitucionálna
Minimálna investícia	5 000€	50 000€	125 000€
Vstupný	max 3%	1%	0%
Správcovský	2%	2%	1,65%
Výstupný
po viac ako 4 rokoch	žiadny	žiadny	žiadny
od 3 do 4 rokov	2,00%	žiadny	žiadny
od 2 do 3 rokov	3,00%	0,50%	žiadny
od 1 do 2 rokov	4,00%	0,75%	žiadny
do 1 roka	5,00%	1,00%	žiadny

Výkonnostný poplatok

Rovnaký pre všetky triedy akcií

Do 5% ročnej výkonnosti	žiadny
Od 5% do 10% ročnej výkonnosti	10 % z výkonnosti nad 5 %
Nad 10% ročnej výkonnosti	30 % z výkonnosti nad 10 %

Môj názor na poplatky HB Reavis Realitný fond

Správcovské poplatky v realitných fondoch sú v porovnaní napríklad s ETF obvykle vysoké. Treba si však uvedomiť, že fond investuje a spravuje reálne nehnuteľnosti s čím má spojené aj reálne náklady. 2% správcovský poplatok je hodne, no vzhľadom na minulú výkonnosť, znesiteľné.

Vstupný poplatok je maximálne 3%, čo je hodne. Informujte sa o aktuálnych zľavách u svojho finančného sprostredkovania, často viete získať 50% zľavu zo vstupného poplatku.

Výstupný poplatok je adekvátny charakteru fondu. Do realít sa na pár mesiacov neinvestuje. Do fondu investujte ak máte investičný horizont aspoň 4 roky.

Spätné odkúpenie, vyplatenie, predaj akcií fondu

Pri plánovaní akejkoľvek investície je kľúčové vedieť "ako sa z investície dostanete von". HB Reavis realitný fond je síce "otvorený investičný fond" avšak spätné odkúpenie za aktuálne NAV je možné iba raz ročne. Spracovanie žiadostí o odkúpenie prebieha 1. apríla do 31. mája.

Za bežných okolností fond vyplatí odchádzajúcich investorov do troch mesiacov. Ak by však o vyplatenie požiadali investori, ktorých investovaný objem presahuje 5% aktuálnej čistej hodnoty aktív (NAV), vyplatenie sa môže natiahnuť na dlho.

Ak je žiadostí o vyplatenie	vyplatenie investora prebehne
< 5 % z NAV	do 3 mesiacov od 31. mája
> 5 % ale < 20% z NAV	do 9 mesiacov od 31. mája
>20% z NAV	do 36 mesiacov od 31. mája, resp. správca môže zlikvidovať fond

Pravidlá spätného odkupu a vyplatenia peňazí z fondu sú tak pomerne prísne. Takéto "stavanie hrádze" (angl. "gating") je však pri fondoch podobného typu bežné. Aktíva v majetku realitného fondu sa nedajú rozpredať na počkanie a cash-flow z nájmov nie je tak veľký, aby a správca fondu uspokojil veľkých odchádzajúcich investorov "na počkanie". Preto si správca už v základných právnych dokumentoch fondu necháva dlhší čas na uspokojenie prípadného veľkého odchádzajúceho investora. A s týmito pravidlami musia počítať aj menší investori. Exit z fondu HB Reavis CE REIF preto plánujte dostatočne dlho vopred.

Predaj na burze alebo cez OTC trh

Okrem predaja fondu správcovskej spoločnosti existujú ešte dve možnosti odpredaja vašich podielov.

Predaj na burze v Luxemburgu

Teoreticky existuje možnosť odpredaja cez Luxemburskú burzu. Nepredpokladám však, že by tam bola reálna likvidita.

Predaj na OTC Trhu

OTC je stratka z anglického "over the counter", teda cez prepážku. Historicky sa malo na mysli predaj cez prepážku v banke, kde investor doniesol svoje papierové akcie alebo dlhopisy. Dnes predaj na OTC trhu znamená, že zavoráte svojmu sprostredkovateľovi a ten sa vynasnaží nájsť Vám kupcu. Takýto neformálny trh už dnes funguje. Samozrejme likvidita na ňom nie je zaručená.

HB Reavis Realitný fond - Zdanenie výnosov

Disclaimer: Samozrejme, nie som daňový poradca. Nasledovné riadky vnímajte ako informáciu od skúseného investora, nie od daňového poradcu. Vašu osobnú daňovú situáciu konzultujte prosím s daňovým poradcom.

Kapitálový zisk

Právna forma HB Reavis CE REIF je SICAF SIF - UCI Part II (alternatívny investičný fond). Domicil t.j. sídlo je v Luxembursku. Fond má listing na Bourse de Luxembourg, na EMTF trhu, čím (podľa mňa) spĺňa podmienky § 9 ods. 1 písm. k) zákona o dani z príjmov. Tento hovorí, že: príjem z predaja cenných papierov, prijatých na obchodovanie na regulovanom trhu, ak doba medzi ich nadobudnutím a predajom presiahne jeden rok, je od dane z príjmov oslobodený. (Platí pre fyzické osoby, daňových rezidentov Slovenska.)

Kapitálový zisk, teda príjem z predaja je tak po roku od nadobudnutia akcií fondu oslobodený od dane z príjmu. Nemusíte daň platiť ani priznávať.

Upozorním však na určitú mieru právnej neistoty. Je otázne či vrátenie akcií fondu späť správcovi je predajom v zmysle horeuvedeného paragrafu alebo by sa malo považovať za tzv. "redemáciu". A v takom prípade je otázne, či na "redemáciu" zahraničného SICAV fondu možno aplikovať pravidlá pre redemáciu Slovenských podielových fondov, pri ktorej sa zisk zdaňuje zrážkovou daňou 19%.

Príjem z dividend

Príjem z dividend sa zdaňuje sadzbou 7%. Dividendový výnos fondu HB Reavis CE REIF bol v posledných rokoch okolo 6% p.a. Dividendu je potrebné zahrnúť do daňového priznania a zaplatiť.

Celkové zdanenie - pesimistický variant

Aj keby sme počítali so zdanením kapitálového zisku, celkové zdanenie výnosov z HB Reavis CE REIF je nízke. Fond totiž zhruba 3/4 výnosov vypláca formou nízko zdanenej dividendy (7%) a len 1/4 by podliehala zdaneniu 19%. Celkové zdanienie tak aj v pesimistickom variante vychádza okolo 10%.

Porovnanie základných charakteristík alternatívnych spôsobov investovania do nehnuteľností

	Čisté výnosy p.a.	Volatilita	Likvidita	Minimálna investícia
Realitné podielové fondy (pre drobných investorov)	2,5 - 4%	Nízka	Vysoká, do 14 dní	20-50€
Realitné fondy pre kvalifikovaných investorov a HBR CE REIF	5%	Nízka až stredná	Nízka, 12-36 mesiacov	5000 €
REIT a Realitné ETF	8,5 - 11,4%	Vysoká	Vysoká, do 14 dní	20-50€
Realitný Crowdfunding	7 - 11%	-	Nízka, 6 a viac mesiacov	od 100€
P2P pôžičky zabezpečené nehnuteľnosťou	5 - 6%	-	Nízka, 6 a viac mesiacov	od 1000€

HB Reavis realitný fond - zhrnutie

Realitné fondy sú populárne, no väčšina peňazí leží v nízko výkonných realitných podielových fondoch pre drobných investorov. Zatiaľ čo tieto nesú investorom okolo 3% p.a. HB Reavis realitný fond má slušnú minulú výkonnosť aj potenciál do budúcnosti priniesť investorom výnos okolo 3,5 - 5% p.a.

Minulá výkonnosť nie je zárukou výkonnosti budúcej. Hodnota investície môže rásť aj klesať.

Najväčším rizikom pri akýchkoľvek realitných fondoch je riziko rastu úrokových sadzieb a s ním spojené riziko precenenia nehnuteľností v portfóliu. Pri ETF sa o precenenie postará trh, pri podoelových fondoch, ktoré preceňujú majetok raz za pol roka, môže byť precenenie skokové.

Pred investovaním sa prosím oboznámte s dokumentami fondu na stránke cereif.hbreavis.com a poraďte sa so svojim investičným poradcom alebo finančným agentom.

Riziká spojené s investovaním do fondu

S každou investíciou je spojených viacero rizík. 4 kľúčové riziká spojené s investovaním do HB Reavis Central European Real Estate Investment Fund sú

riziko realitného trhu
likviditné riziko
použtie pákového efektu
riziko spojené s úrokovými sadzbami a zabezpečovacími inštrumentami

Podrobný popis týchto 4 kľúčových rizík ako aj rozšírený zoznam rizík spojených s investíciou nájdete v prospekte fondu, v sekcii 17 "Investičné riziká".

Ako investovať do HB Reavis realitný fond - návod a postup

Ak máte záujem o investovanie do realitného fondu od HB Reavisu, budete potrebovať účet v spoločnosti Across Private Investments, o.c.p., a.s. (ďalej aj "Across").

Kto je Across Private Investments, o.c.p., a.s.

Across má od Národnej Banky Slovenska licenciu obchodníka s cennými papiermi a podlieha dohľadu NBS. Across je účastníkom Garančného fondu investícií.

Across patrí k najstarším obchodníkom s cennými papiermi, pôsobí na Slovensku od roku 1999. Hodnota klientských aktív v správe Across presahuje 300 miliónov Euro, vďaka čomu Across patrí k top obchodníkom s cennými papiermi na Slovensku.

Ako otvoriť účet a investovať

Kontaktujte ma a účet v Across-e vám otvorím osobne. Mám licenciu NBS číslo 259400 a pri poskytovaní finančného poradenstva využívam spolupracujem s samostatným finančným agento Finportal, a.s., (licencia NBS s číslom 119713).

Podrobný proces investovania do HB Reavis realitného fondu:

Kliknite na "Mám záujem o investovanie" a prejavte tak záujem o investovanie do HB Reavis realitného fondu
Na Váš email Vám odošlem dokumentáciu k fondu a k uzavretiu zmluvy:
- Kľúčové informácie pre klientov KIID
- Prospekt, stanovy, výročnú správu a prezentáciu HB reavis CE REIF
- VOP, cenník služieb a informácie pre klienta
Dohodneme sa na osobnom alebo videotelefonickom stretnutí
Zhodnotím váš profil investora a pripravím všetky dokumnety potrebné k zriadeniu investície. Keďže otvárame účet vo finančnej inštitúcii bude ich viacero.
Časť dokumnetov si podpíšeme elektronicky SMS podpisom. Časť dokumentov vygenerujem elektronicky a vo formáte .pdf Vám ich zašlem na email. Tieto vytlačíte a podpíšete.
Následne zabezpečím spravanie dokumentov. O pár dní je váš účet pripravený a môžete investovať.