Investovať do nehnuteľností v roku 2022?

Vývoj cien nehnuteľností sledujem v tomto článku od roku 2020. Práve čítate piatu aktualizáciu tejto témy. V roku 2020 sa priemerná cena nehnuteľnosti na bývanie sa zvýšila o 11,9 %. Nedávalo to zmysel, mali sme za sebou rok prepadu ekonomiky kvôli covidu, zvýšenej nezamestnanosti a stagnujúcich miezd a tak som sa pustil do hľadania odpovedi na otázku: Sme už vo fáze realitnej bubliny? "Global Real Estate Bubble Index" publikovaný Švajčiarskou bankou UBS a analytici Menového úseku NBS mi pomohli vytvoriť si vlastný názor a nájsť odpoveď na otázku či: "Sú nehnuteľnosti predražené?" Za rok 2020 a 2021 bola odpoveď "nie". Dnes (Máj 2022) mením svoj názor a hovorím, že "áno", vstupujeme do bubliny. Rezidenčné nehnuteľnosti ako investícia začínajú byť rizikové.

Obsah článku

Začnime základmi: Nehnuteľnosť ako investícia.
Sú už nehnuteľnosti predražené?
Čo vplýva na cenu nehnuteľností?
Reality globálne
Nehnuteľnosti na Slovensku
Sme teda v realitnej bubline, alebo nie?
Mám teraz riešiť bývanie kúpou nehnuteľnosti? Oplatí sa ešte kúpiť nehnuteľnosť ako investíciu?
Ochrana pred infláciou? Áno. Avšak nie pred rastúcimi úrokovými sadzbami.

Nehnuteľnosť ako investícia?

V článku "4. pilier dôchodkového zabezpečenia" som riešil či sú nehnuteľnosti vhodné ako forma 4. piliera zabezpečenia sa na dôchodok.

Vývoj cien nehnuteľností 2005 - 2020

Ak sa pozrieme na nehnuteľnosti určené na bývanie z hľadiska ich výnosnosti zistíme, boli dobrou investíciou. Podľa štatistík národnej banky Slovenska priemerný nárast cien metra štvorcového Slovenskej nehnuteľnosti za 15 rokov bol 4,97%. (Zdroj NBS. Obdobie 4Q2005 – 4Q2020)

Vývoj cien nehnuteľností 2020 - 2022

Ceny nehnuteľností stúpli medzi Q1 2020 a 1Q 2022 o 50,2%. To je 22,6% p.a. (ročne). Vývoj za posledné dva roky sa tak "utrhol" z dlhodobého priemeru.

Plus výnosy z prenájmu

Ani tých 4,97% dlhodobého priemeru neznie zle. K tomu samozrejme prirátajme výnosy z prenájmu. Výnosy z prenájmu pridajú ďalšie 2-3% výnosu z investície do vašej nehnuteľnosti.

Podčiarknuté a spočítané: 6 až 8 percentný výnos z nehnuteľnosti z dlhodobého hľadiska nie je zlý. Preto nehnuteľnosti patria k základným kameňom vášho diverzifikovaného portfólia. Nemali byť však kameňom jediným.

Mínusy nehnuteľností ako investície

S nehnuteľnosťou máte starosti a náklady. Aby vám nehnuteľnosť niesla svoje 2-3% z prenájmu musíte ju mať permanentne prenajatú a musíte ju udržiavať v dobrom stave. To jest pravidelne investovať do zariadenia, opráv a v 10-20 ročných periódach aj generálne zrekonštruovať miesta ako kuchyňa či kúpeľňa.
Z výnosu z prenájmu zaplatíte daň z príjmu. (Kapitálový výnos je po 5 rokoch držania nehnuteľnosti od dane oslobodený).
Posledným dôvodom je likvidita. Veľa ľudí sa síce teší z toho, ako hodnoty nehnuteľnosti rastie no narastie iba na papieri. Vo chvíli, keď budete potrebovať vašu nehnuteľnosť predať môže, ale nemusí byť na trhu na to práve vhodná príležitosť. Spomeňte si na roky 2009 až 2015, kedy sa nehnuteľnosti predávali len veľmi ťažko.
Ceny nehnuteľností od polovice roka 2008 klesali celých 6 rokov, až, kým v polovici roku 2014 nedosiahli svoje dno a Trvalo celých 11 rokov, kým sa ceny nehnuteľností vrátili na úroveň spred veľkej ekonomickej krízy. Takže až považujete nehnuteľnosť za najlepšiu formu investície, zvážte aj to, že sa vám ju nemusí niekoľko rokov podariť predať za cenu, ktorú ste za ňu zaplatili.

Podrobnejšie v spomínanom článku "4. pilier dôchodkového zabezpečenia".

Vývoj cien nehnuteľností: Sú už byty a domy predražené?

Pozrime sa teraz či rok prepadu ekonomiky v kombinácii s prudkým nárastom cien nehnuteľností vytvoril neudržateľnú cenovú bublinu alebo nie.

Podarilo sa mi vyvolať celkom slušnú diskusiu na LinkedIn-e na túto tému. Kliknite si tu ak ste zvedaví. No napriek kvalitným diskutujúcim som nenašiel dátami podloženú odpoveď na položenú otázku. Jediný záver diskusie je, že ak ide o investície do bývania, prevládajú emócie nad číslami. Ak si kupujete barák, v ktorom strávite celý život, je to OK. Ak chcete nehnuteľnosť ako investíciu, mám za to, že:

Fakty a čísla majú riadiť investičné rozhodovanie, nie emócie.

Cena nehnuteľnosti - čo na ňu vplýva?

Cena nehnuteľnosti, tak ako trhová cena každého aktíva je daná "len" dvoma faktormi: dopytom a ponukou.

OK, tak čo vplýva na dopyt a čo na ponuku?

Aby sme zistili či sú už nehnuteľnosti predražené z hľadiska kúpyschopnosti obyvateľstva, musíme sa pozrieť na to, či si ľudia môžu nehnuteľnosti dovoliť. Pýtame sa preto otázky: Ako rastie cena v porovnaní s infláciou, aký je pomer ceny k nájmu a hlavne, aký je podiel ceny nehnuteľnosti k príjmu?

reálna cena za m2 (ceny v €/m2 upravená o "deflátora spotrebiteľských výdavkov"),
pomer ceny k nájmu (podiel nominálnej ceny v €/m2 a priemerného mesačného prenájmu v €),
pomer ceny k príjmu (podiel nominálnej ceny v €/m2 a hrubého disponibilného príjmu na obyvateľa),
pomer úverov na bývanie k HDD (podiel stavu úverov na bývanie celkom k hrubému disponibilnému príjmu domácností).Zo strany ponuky je dôležité "koľko sa stavia". Merateľným ukazovateľom to je:
pomer objemu produkcie bytových budov k HDP.

Našťastie nemusíme všetky tieto faktory dohľadávať. Venuje sa im tím analytikov Menového úseku, Národnej Banky Slovenska. Podobné hodnotenie cien nehnuteľností na globálnej úrovni robia aj vo Švajčiarskej banke UBS. Pozrime sa najprv na hodnotenie globálnych metropol, podľa UBS. Viď tento obrázok:

Nehnuteľnosti globálne

"UBS Global Real Estate Bubble Index 2020", alias hodnotenie globálnych metropol podľa UBS nájdete v linke tu. Našiel som tam niekoľko zaujímavých faktov, napríklad:

Je celkom bežné, že trh z nehnuteľnosťami sa nachádza vo fáze nadhodnotenia alebo bubliny.
Ceny nehnuteľností sa za posledné roky posúvajú smerom nahor a tým aj smerom k "nadhodnoteniu" a bublinám.
Nehnuteľnosti v nám najbližšej Varšave sú stále "spravodlivo ocenené".

Pozrime sa teraz domov, na Slovensko.

Index dostupnosti je zostavený zo spomínaných piatich faktorov, ktorým analytici prisúdili nasledovné váhy:

28% - reálna cena za m2
27% - pomer ceny k príjmu
24% - pomer ceny k nájmu prenájmu v €)
17% - pomer objemu produkcie bytových budov k HDP
4% - pomer úverov na bývanie k HDD

Ako čítať hodnoty "indexu dostupnosti"?

Ako čítať hodnoty "Indexu dostupnosti bývania/bytov". Po prvé si všimnite, že aj keď sú tie grafy podobné, jeden je "Byty" a druhý "Bývanie". Po druhé, dôležitý je pohľad na vývoj cien voči ich historickému priemeru. Tak získame orientačnú predstavu o „nadhodnocovaní, resp. „podhodnocovaní“ bývania a bytov v dlhodobom horizonte.

Roky 2010 - 2011 boli rokmi vysokého nadhodnotenia cien nehnuteľností, ktoré boli výsledkom "býčieho trhu" a realitnej bubliny roku 2008. Po spľasnutí bubliny ceny klesali, kým sa v rokoch 2014 - 2015 nezačala ekonomická akcelerácia. Do roku 2015 sa tak dostupnosť bývania/bytov zlepšovala.
Od roku 2016 do 2019 začali ceny nehnuteľností rásť. Rástli však adekvátne ekonomickému rastu, klesajúcim sadzbám na úveroch a rastúcej kúpyschopnosti obyvateľstva. Dostupnosť bývania/bytov bola stabilná, nezhoršovala sa ani nezlepšovala.
Kombinácia spomalenia tempa rastu miezd s výrazným rastom cien nehnuteľností za roky 2020 a 2021 priniesla zhoršenie dostupnosti bývania.

Celoslovenský priemer a aj dostupnosť nehnuteľností v Bratislave podľa indexu na priemernej úrovni. Nehnuteľnosti už nie sú tak dostupné ako pred pár rokmi, ale ešte vždy sú dostupnejšie ako pred 10-12 rokmi. Dostupnosť bývania je relatívne najhoršia v Žilinskom a Košickom kraji.

Dobre. A sme teda v realitnej bubline?

Opäť dajme emócie bokom a zostaňme pri faktoch, číslach a ukazovateľoch. UBS Global Real Estate Bubble Index delí ceny do 4 kategórií: Bubble risk, Overvalued, Fair valued a Under valued. Analytici NBS išli ešte ďalej a cenovú dynamiku rozdelili do piatich úrovní:

Prepad
Rovnováha
Vzostup
Riziko
Bublina

Aj keď sa ešte nenachádzame v stave Bubliny, už sme momentálne v pásme rizika. Na nehnuteľnosti sa preto treba pozerať veľmi triezvo a racionálne.

Určite stojí za povšimnutie pohľad na rok 2008 a roky nasledujúce. Zažili sme realitnú bublinu, jej spľasnutie a následnú dlhodobú stagnáciu.

Čo z toho vyplýva? Mám teraz riešiť bývanie kúpou nehnuteľnosti? Oplatí sa ešte kúpiť nehnuteľnosť ako investíciu?

Kúpa nehnuteľnosti na bývanie pre seba

Kúpa nehnuteľnosti na bývanie pre seba vždy bola a bude emotívnou záležitosťou. Ak ste našli vysnívaný pozemok, dom či byt, ktorý ideálne spĺňa vaše požiadavky oplatí sa aj trochu preplatiť. Veď si kupujete niečo, v čom budete bývať celý život.

Ceny nehnuteľností sa zdali vysoké už od roku 2020, no kompozitný index nám hovoril, že ceny neniesli znaky bubliny. V polovici roka 2022 je situácia iná. Ceny bytov aj domov sú dnes už vo fáze vysokého rizika. Pri kúpe bývania ako investície by som bol dnes extrémne opatrný.

Kúpa nehnuteľnosti na investíciu

Ak kupujete nehnuteľnosť ako investíciu, už by som bol oveľa opatrnejší. Ceny prenájmov klesajú a tým klesá aj váš "buy-to-let yield" alias výnos z kúpy a následného prenájmu. Stále sa vám oplatí mať kopec starostí za 2% výnos z prenájmu? Zvážte to.

Vieme, že minulý výnos nie je zárukou budúceho výnosu. Po fáze 6-8% návratnosti rezidenčných nehnuteľností máme pred sebou pravdepodobne obdobie nižších výnosov.

Alternatívou kúpy vlastnej nehnuteľnosti je investovanie do realitného fondu.

Realitné fondy ponúkajú výnosy od 3% až 10% a podstatne menej starostí. To je však oddelená téma, ktorej sa venujem v samostatnom článku. Nie je všetko zlato, čo sa blyští a nie je všetko realitný fond, čo sa tak nazýva. Pozrite si tento článok: Realitné fondy a 4 alternatívy investovania do nehnuteľností. Alebo mi napíšte a poradím Vám individuálne, ako na realitné fondy.

Strana ponuky bojuje s problémami.

Veľa expertov spomína problémy developerov pri získavaní povolení ako jednu z kľúčových príčin rastúcich cien nehnuteľností. Ten argument je opodstatnený. Ak je v období rastúceho dopytu obmedzená ponuka, ceny rastú dynamickejšie ako v prípade, ak by ponuka stíhala za dopytom.

Fakt, že developeri bojujú s prekážkami a nastávajú prieťahy v konaniach, nijak nemení môj názor na kúpu rezidenčných nehnuteľností, uvedenú hore. Sme vo fáze, kde už by kupujúci mali byť vyberační a opatrní.

Poskytujú nehnuteľnosti ochranu pred infláciou? Áno. Avšak nie pred rastúcimi úrokovými sadzbami.

Nehnuteľnosti ako investícia poskytujú určitú ochranu voči inflácii. Najväčším rizikom pre ceny nehnuteľností sú však rastúce úrokové sadzby. Vyššie úroky majú dvojitý negatívny efekt.

Zvyšujú splátky úverov. Ľudia čo v byte či dome bývajú platia viac za hypotéku a investorom vyššie ceny za úver znižujú zisk z prenájmu.
Celkovo vyššie úrokové sadzby na iných bezpečných formách investovania, napr. na terminových vkladoch či bezpečných dlhopisoch, konkurujú svojou výnosnosťou zisku z prenájmu nehnuteľností.

A preto vo všeobecnosti platí, že v čase rastúcich úrokových sadzieb klesajú ceny nehnuteľností.

Categories: Investovanie

Tags: investovanienehnuteľnosti

8 Comments

Peter · 16. marca 2021 at 17:47

Ďakujem za dobrý článok Roland. Ja tiež ťažko chápem, že ceny idú hore. Hlavnou hnacou silou kúpyschopnosti sú hypotéky a umelo udržiavané nízke sadzby. Raz keď sa cely systém zrúti a banky nebudú môcť poskytovať úvery alebo len v obmedzenom množstve, vtedy sa zasmejeme na kúpyschopnosti ľudí a Slováci pochopia o koľko sa zníži reálna trhová hodnota ich bytov.

Roland Vízner · 16. marca 2021 at 20:12

Presne tak Peter ako píšete. Hlavnou hnacou silou sú ultra nízke úrokové sadzby na hypotékach. Predpokladám, že systém sa nezrúti, banky aj hypotéky tu vždy budú. Len veľké riziko spočíva v tom, že ľudia čo majú hypo na maxime svojho dlhu k príjmu a splátky k príjmu zaplačú, keď stúpnu úrokové sadzby.
Zároveň neočakávam, že sadzby stúpnu tak skoro. Zatiaľ to vyzerá, že nízke sadzby pár rokov v Eurozóne zostanú.
Do článku ešte pridám aj tento makroekonomický pohľad na vec.

Michal · 18. marca 2021 at 0:41

Dobrý článok. Zhodou okolností som si tie isté štatistiky od NBS prechádzal pred pár dňami a čo ma trochu vyrušuje, že NBS používa na výpočet indexu dostupnosti bývania priemernú mzdu, ale vo svete je bežnejšie používať na tento index mediánovú mzdu. Asi by to neurobilo výrazný rozdiel, ale výpočet NBS je optimistickejší ako by bol s mediánovou mzdou.
Čo sa týka sadzieb na hypotékach, tak bežnej populácií nedochádza to prepojenie na ostatné úrokové sadzby, ktorých rast neublíži len majitelom nehnutelností ale obrovskému množstvu firiem a verejnej správe, ktoré sú zadĺžené až po uši.
Takže to ECB podrží ešte hodnú chvílu okolo 0, samozrejme ak nepríde vysoká inflácia.

Roland Vízner · 18. marca 2021 at 19:38

Skvelý komentár. Ďakujem Michal.
Upresním pre čitateľa: priemerný mzda je vyššia ako jej medián. Pár desaťtisíc vysoko zarábajúcich posúva celkový priemer na hor, no medián ovplyvnia iba marginálne.
Súhlasím, že výsledok s použitím priemeru je „optimistickejší“.
No až tak veľmi mi to neprekáža. Sledujeme vývoj indexu / grafov v čase a relatívne pohyby indexu hore dole. Dôležitý je smer.

K tým sadzbám … ani neviem, čo si mám osobne želať. Už sme dlho v tomto nenormálnom prostredí negatívnych sadzieb. Trochu zdravej inflácie a „rozumné“ úrokové sadzby by bol návrat do normálneho prostredia.

Martin Ďuriška · 9. júna 2021 at 20:29

Ahojte aj keď neskôr pripojil by som ešte jednu Vážnu informáciu a tou je že pokiaľ pár jedincov bude mať emócie zarobiť na nehnuteľnostiach a bude ich vykupovať z papiera a zdvíhať cenu nehnuteľnosti tak môže sa stať že ešte rok až rok a pol budú rásť a pôjde o dvojciferné číslo.Covid mám skončil aspoň do jesene zároveň ľudia žijú pozitívnou energiou uvedomili si ( bežný občan ) aha veď to vôbec nepadlo a banky nám dajú tak utekajme nakúpiť.Mlady človek už nechce byť v panelarni keď ma peniaze na novostavbu je ochotný sa ešte viac zadlžiť.Slovaci milujú niečo vlastniť.Tieto Vážne emócie zdvihnú ešte m2 min v BA o 15-20% a samozrejme sú tu nehnuteľnosti prestížne kde odhadujem že sa dostanú na 8000€ M2 ..Sám sa venujem investovaniu a stretávam sa s ľuďmi ktorý nemajú problém kúpiť rezervovať každý 10nehnutelnosti čiže v reále to znamená vybehne novostavba 15ludi rezervuje 15% bytov v štarte kde developer má priaznivé ceny kvôli bankovým úverom a následne zodvihne ceny a bežný občan si to za ne kúpi.V tomto spočíva emócia na základe ktoréj to do roku 2023 pôjde hore

Impersonal Finances · 11. augusta 2021 at 18:35

I tend to think this is the new normal for housing prices. As a renter, I am waiting to see if it dies down in the next few years, but I think we just have to get accustomed to higher housing costs.

Matúš Turanský · 26. novembra 2021 at 12:40

Moji makléri z realitky Moderný maklér mi napríklad povedali, že stále sa oplatí kúpiť investičný byt, avšak treba zvážiť napr. okolité miesta pri Bratislave, ako napríklad takú Stupavu či malacky, je to stále relatívne blízko pri BA.

Roland Vízner · 26. novembra 2021 at 12:45

Ok. Bolo by zaujímavé poznať aj zdôvodnenie tohto názoru. Prípadne jeho podloženie nejakou analýzou. Lebo inak je to len jeden z mnohých názorov ktorý počúvam 🙂 Každopádne ďakujem za komentár