12% výnos? Crowdfunding, realitný crowdfunding. Slovenská skúsenosť: Invest in Slovakia

Alternatívne spôsoby investovania do nehnuteľností

Investovanie do nehnuteľností sa teší mimoriadnej obľube Slovákov. Nehnuteľnosti sú hmatateľná a každému zrozumiteľná forma investície. Okrem priameho nákupu bytov či domov, existujú 4 formy investovania do nehnuteľností nepriamo: Crowd Funding, Realitné fondy, REITs a ETF zamerané na reality, plus Peer to peer pôžičky. Aké má výhody investovať do nehnuteľností nepriamo rozoberám v článku tu: 4 alternatívy investovania do nehnuteľností.

Ako funguje crowdfunding?

Vďaka technológiám sa zjednodušili a zrýchlili transakcie medzi podnikateľmi s dobrým nápadom a investormi s voľnými peniazmi. Crowdfunding je platforma, na ktorej si vytvoríte svoju prezentáciu budúceho produktu a investori, ktorých zaujmete, sa vám poskladajú na jeho vývoj.

S pomocou crowdfundingu možno financovať nielen podnikateľské nápady, ale akýkoľvek projekt. Stačí presvedčiť investora, ako perspektívneho zákazníka a predáte mu budúcu knihu, hudbu či charitatívnu činnosť.

Autor nápadu získava okrem investorov aj budúcich čitateľov, poslucháčov či hráčov novej počítačovej hry. Crowdfunding tak vie byť pre autorov aj priamym spojením medzi ním a spotrebiteľom. Zároveň je príležitosťou získať spätnú väzbu na produkt, ešte pred jeho uvedením na trh.

Na Slovensku za zmienku stojí Crowdberry a v realitách Invest in Slovakia. Crowdfunding však nie je žiadna charita, ale tvrdý biznis. Crowdfundingové platformy si z peňazí získaných od investorov nechajú bežne 4 až 11% a zvyšok posunú na financovanie projektu.

Realitný crowdfunding

Ak Vás neláka financovanie niečoho virtuálneho a vzdialeného, ale uprednostňujete hmatateľné investície, dávam do pozornosti Crowdfunding Realitný.

Realitný crowdfunding, alias ako sa financujú realitné projekty. Vzrušujúce počty realitného developera.

Predstavte si, že ste realitný developer a chcete postaviť bytovku. Pre jednoduchosť v bytovke bude 10 bytov, každý plánujete predať za 100.000€. Aby ste postavili bytovku, musíte najprv kúpiť pozemok za 100.000€. Projekt na stavbu bytovky počíta s nákladmi 550.000€. Počítate teda s nákladmi spolu 650.000€ a predajnou cenou 1.000.000€. Plánovaný zisk je tak 350.000€ alebo 53,8%.

Očakávate, že bytovku postavíte a byty predáte za dva roky. Výnos p.a. z projektu je tak 24% p.a. (druhá odmocnina z 1,538 mínus jedna). No máte ako developer práve k dispozícii iba 40.000€ a banka Vám na kúpu pozemku nepožičia. Obrátite sa preto na Crowd (masu ľudí), aby Vám poskytla Funding (financovanie).

Sľúbite 26% za dva roky, to je 12,25% p.a. investorom, ktorí vám požičajú na kúpu pozemku. Do zálohy im ochotne ponúknete kupovaný pozemok.

Pre investorov je to fair ponuka. Požičajú vám 60.000, získajú do zálohy pozemok za 100,000€ a ešte aj 12,25% p.a. zhodnotenie. Dvojročná viazanosť nie je problém. Investori chápu riziko, že ak bytovku nedostaviate načas a nepredáte byty na čas, oneskorí sa ich výplata. Za 12,25% p.a. sú to ochotní s Vami risknúť. Vás to stojí 26% za tie dva roky, no len pre čiastku 60.000 eur a projekt má plánovanú návratnosť 53,8%. Tak "draho" si požičiavate len na menej ako 1/10 celkových nákladov.

Za 40.000 vlastných a 60.000 požičaných € kúpite pozemok.

S pozemkom na svojom LV-čku vybavíte stavebné povolenie. Môžete začať podpisovať zmluvy a vyberať zálohy na byty. Záloha je povedzme 20% a Vaša ponuka je atraktívna ... Kliknutím tu sa Vám otvoria ďalšie podrobnosti

Preto Váš výnos z investície za 2 roky je ... whoa ... 731.5% ... to je cca 270% p.a. A všetci sú happy. Ľudia majú byty, zarobili crowdfunding investori, ktorých dôveru ste si získali a aj banke sa niečo ušlo 🙂

Realitný Crowdfunding ako dlhový nástroj

Hore popísaný crowdfunding má charakter dlhového nástroja. Ako investor tak dávate developerovi pôžičku. Existuje aj realitný crowdfunding ako private equity nástroj. O ňom nižšie.

Na čo by ste si mali dať, ako investor pozor alebo ako vyhodnotiť atraktívnosť realitného crowdfunding projektu?

Rozdelím to na kategórie "mali by ste" a "bolo by fajn". Mali by ste posúdiť nasledovné parametre:

Zábezpeka

Ako je váš úver zabezpečený? Máte záložné právo na pozemok? Na rozostavanú stavbu? Alebo požičiavate len na "dobré slovo". Pozor! Ak Vám tvrdia, že developer garantuje dlh celým svojim majetkom je to pravdivé, no zradné tvrdenie. Ak sa jedná o SPV, teda s.r.o.-čku založenú za účelom projektu, obvykle tam žiadny majetok nie je. Občas sa stáva, že developer poskytne osobnú garanciu, teda, že za dlh sa zaručí akcionár alebo majiteľ developera ako fyzická osoba. To je dobré znamenie, no čítajte zmluvu dôsledne. Diabol je v detailoch.

LTV - loan to value

LTV je pomer hodnoty zábezpeky v porovnaní so sumou, ktorú si developer požičiava. Samozrejme čím je LTV nižšie, tým lepšie pre vás ako pre investora. Rovnaký princíp uplatňujú banky, keď vám požičiavajú na kúpu nehnuteľnosti. Na kúpu nehnuteľnosť v hodnote 100.000 € vám banka dnes viac ako 80% (teda 80.000€) vo forme hypotéky nepožičia.

Pri financovaní realít si však treba dávať pozor už pri LTV, ktoré presahuje 65%.
Takisto treba logicky uvažovať nad likviditou zabezpečenia, teda či sa dá pozemok alebo rozostavaná stavba v prípade krachu developera rýchlo a za férovú cenu predať. To priamo súvisí s ďalším faktorom.

Poloha = Likvidita

Mali by ste použiť sedliacky rozum na vyhodnotenie zmysluplnosti ponúkaného projektu. Bytovka na kraji hlavného mesta je istejšia ako apartmány na vidieku. Bytovka v Bukurešti je istejšia ako bytovka v Rimavskej Sobote. Finacovať radovku 10 malých rodinných domov je bezpečnejšie, ako financovať stavbu luxusnej vily. (Predpokladajúc, že ostatné parametre sú rovnaké.) Likvidné, teda ľahko predateľné projekty sú menej rizikové ako nelikvidné.

Seniorita

Mali by ste presne vedieť, na koľko "seniorné", je to vaše financovanie voči ostatným zdrojom financovania projektu. Teda koľko % financovania je vašemu financovaniu nadradené a koľko podradené. Vysvetlím.

Predstavte si, že sa projekt financuje z troch zdrojov: 30% vlastné peniaze developera (equity), 30% bankový dlh zabezpečený záložným právom a 40% pôžičky od investorov bez zabezpečenia (crowdfunding alebo dlhopis).

Bankový dlh zabezpečený záložným právom je nadradený pôžičkám / dlhopisom a tie sú nadradené equity developera. V prípade krachu projektového SPV-čka o peniaze príde developer, banka má v zálohe reálny majetok, tá si uplatní záložné právo a nám, ako nezabezpečeným investorom, sa pravdepodobne nevráti celý vklad.

Ak vlastník použije equitu 30%, Crowdfunding financuje napr. ďalších 40% a banka dofinancuje projekt 30%, existuje hodnota 100% + marža z predaja = 120%. Ak projekt stratí na hodnote napr. 30% v dôsledku krízy, vždy ostáva pre veriteľov 90%. Preto je celkom dôležité vedieť, koľko má v projekte vlastných peňazí developer, teda vlastník projektu. Malo by to byť aspoň 20%, lepšie 30%.

Pozrite sa na väčšinu realitne vyzerajúcich dlhopisov, čo si viete na Slovensku kúpiť. Nesú iba okolo 5% p.a. no sú nezabezpečené záložným právom a tak podriadené bankovému financovaniu. Kupujúc dlhopisy realitných developerov, bez zabezpečenia záložným právom, požičiavate developerom len na "dobré slovo".

Fáza developmentu

Nachádza sa projekt vo fáze "Pre-planning" (plánovania), "Ground up" (už je niečo postavené) alebo už generuje cashflow? Z uvedeného príkladu rozumiete, že ak si požičiava developer na kúpu pozemku, projekt má pred sebou viac úskalí, ako keď už stojí hrubá stavba. Ak by to bola stavba nájomných bytov, stavba by bola dokončená a všetky byty prenajaté, riziko by bolo najnižšie, pretože nehnuteľnosť by už generovala peňažný tok.

Ak je v radovke z 10 domov už 8 predaných a zaplatená záloha je riziko menšie, ako ak sú predané iba dva.  Čistý sedliacky rozum, však?

Track-record alias skúsenosti developera

Je to developerov prvý projekt alebo už má za sebou 10-ročnú históriu a sériu úspešne dokončených projektov so splatenými dlhmi investorom?

Bolo by fajn

Bolo by fajn preveriť si bonitu a kredibilitu developera. Avšak. Na development bude často použité SPV, teda special purpose vehicle. Ľudskou rečou s.r.o.-čka založená len za týmto účelom. Teda firma bez histórie. Ak investujete do zahraničných projektov, firma mimo Slovenska nemusí mať povinnosť zverejňovať svoje výsledky tak, ako je to u nás. Na Slovensku máme register účtovných závierok. V zahraničí ho väčšinou nenájdete. Zistenie bonity a kredibility zahraničnej firmy je tak náročnejšie. Dá sa to spraviť, no obvykle za peniaze. Ak investujete desaťtisíce Eur, dať 50-100€ za preverenie kreditnej kvality má zmysel. Ak investujete v drobnom, zmierte sa s týmto rizikom.

Aké sú typické výnosy pri realitnom crowdfundingu vo forme pôžičiek.

Najmenej rizikové projekty začínajú od 8-9% p.a. Rizikovejšie idú k 11-14% p.a.

Realitný Crowdfunding ako private equity nástroj.

Pokiaľ Vám v ponuke na investovanie ponúkaju podiel na zisku a nie vopred známy fixný výnos, pôjde pravdepodobne o rizikovejšiu investíciu bez zabezpečenia, no s vyšším potenciálnym výnosom. Pri realitách sa dá budúci výnos celkom dobre odhadnúť a developer by mal byť schopný sa podeliť o výnos okolo 13-16% p.a.

Crowdfunding aj jeho regulácia v EÚ a na Slovensku

Crowdfunding stál dlho mimo regulácie a bol tak spojený so zvýšeným rizikom pri investovaní.

Dnes už v EÚ platí nariadenie o crowdfundingu, ktoré sa uplatňuje od 10. 11. 2021. Spoločnosti, ktoré chcú začať podnikať v oblasti crowdfundingu musia požiadať Národnú Banku Slovenska o licenciu. Spoločnosti, ktoré už sú aktívne v crowdfundingu môžu využiť prechodné obdobie dva roky a o licenciu môžu požiadať až na jeseň 2023.

Príkladmi úspešných crowdfundingových platforiem zo zahraničia sú napríklad:

Mintos - Topka spomedzi crowdfundingových platforiem. Pol milióna užívateľov. 8,4 miliardy prefinancovaných Euro. Priemerný výnos 12.54%. Ako jediná ktorú poznám, spadá pod Lotyšský Garančný Fond s ochranov vkladov do výšky 20.000€. Do konca novembra ponúka 50€ bonus pre nových klientov. Pre viac info a vstup do platformy kliknite sem.

EstateGuru - investície do pôžičiek zabezpečených nehnuteľnosťami a pôžičiek na rozvoj malých a stredných firiem

BulkEstate - investície do pôžičiek zabezpečených nehnuteľnosťami a veľmi zaujímavý "Group Buying". Skupinové nákupy bytov za znížené veľkoobchodné ceny.

Crowded Hero - Vodíkový autobus, Internet of Things alebo trhovisko služieb stavebných profesionálov a firiem, sú v ponuke na investovanie prostredníctvom rizikového kapitálu.